5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(d雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗e)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(n雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗èi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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